Regolarità Catastale

Regolarità Catastale

la corrispondenza tra la planimetria catastale e la realtà

Sempre più spesso mi capita di ricevere telefonate da persone che stanno vendendo o comprando casa e in sede di stipula il notaio ha giustamente sospeso l’atto a causa di un piccolo dettaglio: la planimetria depositata in catasto non rispecchia lo stato reale dell’immobile e per questo motivo il bene è temporaneamente non commerciabile. Risolvere questo problema nella maggior parte delle volte è semplice, perciò come consiglio vi dico: controllate se la planimetria della vostra casa, negozio, box auto, ecc., depositata in catasto rispecchia la realtà, altrimenti non perdete tempo e risolvete il problema prima che nel tempo possa diventare una rogna più grande!


Dal primo luglio 2010 è entrata in vigore la norma che impone la verifica della regolarità catastale degli immobili prima del rogito. Infatti secondo l’articolo 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78:

"1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari"


Il notaio, prima della stipula, deve verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario, che a sua volta deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto dell’immobile. La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto.


In sostanza quindi non è possibile vendere un immobile non solo se non è regolarmente dichiarato in catasto, ma neppure se l’intestazione catastale non corrisponde alla realtà, ovvero se la planimetria depositata in catasto non raffigura esattamente lo stato di fatto dell’immobile, o se gli altri dati caratteristici dell’immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) non sono aggiornati.


Si tratta di situazioni che si verificano sempre più spesso. Non è raro addirittura che in catasto non risulti depositata la planimetria dell’immobile (per gli accatastamenti più vecchi), o che la planimetria depositata non corrisponda allo stato di fatto dell’immobile, per un errore iniziale o perché non è stata aggiornata in occasione di piccole modifiche (apertura di una finestra, spostamento di una parete, realizzazione di un nuovo bagno). Infatti affinché la planimetria sia conforme, questa deve rispecchiare lo stato reale dell’immobile, anche se le modifiche sono di piccola entità.


Oggi questo diventa un obbligo inderogabile. Il notaio deve verificare che esista in catasto una planimetria che rappresenta fedelmente l’immobile, detto onere incombe sul proprietario – venditore.


Le nuove norme, oltre che alle compravendite, si applicano a tutti gli atti che trasferiscono la proprietà di un fabbricato (per esempio le donazioni e le permute), agli atti che costituiscono o trasferiscono un diritto reale (per esempio l’usufrutto o la nuda proprietà), alle costituzioni e modifiche di servitù e alle divisioni.


Al momento dell’atto, il venditore deve dichiarare sotto la propria responsabilità che la planimetria depositata in catasto (di cui viene allegata copia all’atto notarile) è conforme allo stato di fatto dell’immobile . Il venditore deve inoltre dichiarare la conformità allo stato di fatto di tutti i dati catastali del fabbricato, riportati nell’atto. La dichiarazione del venditore può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato alla presentazione di atti di variazione catastale.


Dette dichiarazioni vengono rese sotto responsabilità penale ex D.P.R.445/2000 da entrambe le parti (venditore ed acquirente), consapevoli del poteri di controllo e sanzionatori dell’Amministrazione in caso di dichiarazioni false, mendaci e reticenti.


Ecco perché è opportuno verificare la situazione catastale fin dal momento della firma del contratto preliminare, per evitare che sorprese dell’ultimo minuto costringano a rinviare la data prevista per il rogito.



arch. Daniela Puglia
avv. Vincenzo Pezone

Architetto Daniela Puglia

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